Vollfinanzierung

Vollfinanzierung ist eine verlockende Art der Finanzierung, da man kein eigenes Geld mitbringen muss. Die Bewertungskriterien, die eine Bank bei einer Vollfinanzierung erfüllt sehen will, liegen 1: in der Wertigkeit des Gebäude als auch 2. in der Bonität und den Einkommenverhältnissen des Hypotehkennehmers. Für den Fall, dass die Finanzierung ‘leidend’ wird, wie die Bankleute es nennen, muss das Gebäude die Voraussetzung für eine Marktnachfrage haben. Das sind eine gute Lage, eine für einen Investor interessante Rendite, eine gute Vermietbarkeit aufgrund eines guten sozialen Umfeldes, wie auch eine durch die Lage begründete und zu erwartende Wertsteigerung. Ist bei der Vollfinanzierung eines Mehrfamilienhauses die Mieteinnahme aus dem finanzierten Gebäude und damit die Rendite eine Voraussetzung für die Vollfinanzierung, neben einem einträglichen Einkommen des Hypothekennehmers, so ist beim Einfamilienhaus nur durch den Wert des Hause und die Einkommensverhältnisses eine sinnvolle Finanzierung zu begründen. Die Bank macht bei der Finanzierung die Rechnung auf: Einkommen des Hypothekennehmers bzw. das Familieneinkommen bei Ehepaaren abzüglich der Belastung durch Zinsen und Tilgung. Dabei berechnen Banken hohe Sicherheitsbeträge ein. Von dem übrig bleibenden Betrag des Einkommens werden für jede erwachsene Person und jedes Kind Beträge festgesetzt, die ausreichend sein müssen für die Bestreitung des Lebensunterhaltes. Auch hier müssen die Beträge mehr aus ausreichend sein, da die Vollfinanzierung über viele Jahre läuft und die psychologische Seite einer hoihen Belastung von den Banken nicht unterschätzt wird. Man spricht von einem Stressfaktor bei einer hohen Belastung bei Finanzierungen, das Gefühl sich nicht mehr Dinge Leistung zu können, die ohne Finanzierung möglich seien. Sprachen zu Beginn des Jahres 2008 Bankfachkreise darüber, sich bei der Vollfinzanzierung von Gebäuden zurückhaltender zu verhalten bzw. die Meßlatte für solche Finanzierungen höher zu legen, so hat die Finanzkrise im Herbst 2008 die Lage bestimmt nicht verbessert, was aber nur langfristig und später bewertet werden kann. Die Vollfinanzierung stammt aus den Zeiten, als es nicht sinnvoll erschien, Eigenkapital anzusparen, da die Immobilienpreise auf dem Baumarkt nach oben davon liefen, ebenfalls aber auch die Darlehnszinsen. Diesen Situationen sehen wir uns zumindest mittelfristig nicht mehr gegenüber und auch Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt sind ruhiger und die Investoren nachdenklicher geworden. Man sollte als Investor vor einer Vollfinanzierung aber nach wie vor keine Scheu haben. Vielleicht etwas genauer hinschauen, sowohl auf das Objekt als auch auf die Finanzierungskonditionen der Banken. Und man sollte sich immer selbst fragen, kann ich die Belastung langfristig, auch durch stürmische Wirtschaftszeiten hindurch leisten.