Die Spezialitäten unter den Investmentfonds verfolgen andere Strategien als die so genannten Publikumsfonds, bei denen es darum geht, durch die Konzentration des Vermögens vieler und die Verteilung der gesamten daraus erzielten Summe auf viele Einzelobjekte einen höchstmöglichen Gewinn zu einem möglichst niedrigen Risiko zu erzielen. Spezialitäten werden aufgelegt, wenn es um die Finanzierung einzelner Objekte geht. Der Zugang zu den Anteilen steht natürlichen Personen wie dem einzelnen Sparer nicht zur Verfügung, sondern es können sich nur juristische Personen beteiligen. Als juristische Personen versteht der Gesetzgeber zum Beispiel Aktiengesellschaften, Kommanditgesellschaften, GmbHs, Vereine, Versicherungen oder Körperschaften des öffentlichen Rechts. Diese Zugangsbeschränkungen für die Spezialitäten bei den Investmentfonds resultieren oft auch aus der erforderlichen Höhe einer Einlage, die vom Einzelnen kaum aufzubringen wäre.
Zwar unterliegen die Spezialitäten dem Investmentgesetz und werden von der Finanzdienstleistungsaufsicht des Bundes kontrolliert, doch hier kann die Vertragsgestaltung für die Beteiligung deutlich freier gewählt werden als bei anderen Investmentfonds. Das wird auch möglich durch die geringe Zahl der Anleger, die in einem Spezialitäten Fonds zusammen gefasst wird. Sind sie sich einig, kann ein Teil der gesetzlichen Regelungen durch abweichende Vertragsgestaltung umgangen werden. Auf dem Markt sind auch zahlreiche Spezialfonds etabliert, an denen sich nur ein einziger Investor beteiligt. Dieser hat natürlich den Vorteil, dass er innerhalb bestehender Grenzen die Anlagestrategien völlig frei wählen kann.
Die meisten Spezialitäten Fonds finden sich im Bereich Immobilien. Hier werden Standortvorteile genutzt, um aus den Investitionen langfristig Profite ziehen zu können. Ein gutes Beispiel dafür sind die während der Erstellung komplett über Fonds vorfinanzierten Gewerbegebiete, in denen man sich als potentieller Nutzer später in fertige Gebäude einmieten kann. Besonderer Beliebtheit erfreuen sich hier größere Bürokomplexe im Herzen der deutschen Metropolen, wo der zur Verfügung stehende Baugrund immer knapper wird, so dass er sich für ein einzelnes Unternehmen bei einem Kauf und einer darauf folgenden Nutzung durch Bebauung gar nicht mehr rechnen würde. Auch verschiedene öffentliche Gebäude werden durch das Auflegen von Spezialfonds finanziert.
Auch verschiedene Umweltprojekte werden durch Spezialitäten Fonds finanziert. Hier finden sich sogar Ausnahmen, die als Publikumsfonds geführt werden und an denen sich Jedermann beteiligen kann. Eines der dafür trefflichsten Beispiele sind die Fonds, die zur Gewinnung von Tropenholz unter dem Aspekt einer Wiederaufforstung im Sinne der Erhaltung einer gesunden Umwelt gegründet worden sind. Hier kann man sich auch als natürliche Person schon mit kleinen Sparsummen beteiligen und langfristig lukrative Gewinne erwirtschaften. Nebenbei genießt man hier noch das gute Gefühl, etwas für die Umwelt und die Förderung der wirtschaftlich schwächsten Regionen der Welt getan zu haben. Diverse Projekte zur Nutzung alternativer Möglichkeiten zur Energiegewinnung fallen ebenfalls in die Rubrik Spezialitäten Fonds. Je nach Auslegung des Beteiligungsvertrages der Fondsgesellschaften ist hier entweder ein eingeschränkter oder ein öffentlicher Zugang möglich. Solche Spezialitäten Fonds werden allerdings in aller Regel als geschlossene Fonds aufgelegt. Beachten sollte man als potentieller Anleger in einem Spezialfonds, dass oft lange Zeitspannen zwischen der Geldanlage und dem Fließen der Renditen vergehen.