Als Bestandteil des Finanzmarktes unterliegt auch der Fondsmarkt als Möglichkeit der Kapitalanlage einem stetigen und zudem auch sehr deutlichen Wandel. Immer wieder kommt es zu Änderungen und Einschränkungen, die nicht selten auch durch neue Gesetzgebungen beeinflusst werden. In den vergangenen Jahren konnten sich vor allem die Liegenschaftsfonds gegen diese zahlreichen Einschnitte und auch Änderungen behaupten.
Zu Recht handelt es sich aus diesem Grund bei den Liegenschaftsfonds um eine der wohl beliebtesten Kapitalanlagen. Angeboten werden sie bereits seit einigen Jahren in Deutschland als eine Möglichkeit der modernen Kapitalanlage. Sie konnten sich aber auch auf den globalen Kapitalmärkten behaupten. Die Liegenschaftsfonds gelten als eine sehr stabile Anlagemöglichkeit, da sie im Vergleich zu anderen Fonds nur sehr gering von den allgemeinen Entwicklungen der Aktienmärkte beeinflusst werden. Aber auch bei ihnen muss mit Verlusten in verschiedenster Form gerechnet werden. Die Liegenschaftsfonds unterscheiden sich deutlich von anderen Fondsangeboten. Trotzdem werden sie heute gern mit einem Immobilienfonds verglichen und gleichgesetzt, doch die Konzeptionen der beiden Optionen unterscheiden sich sehr deutlich voneinander. So beziehen sich die Liegenschaftsfonds hinsichtlich ihrer Anlagestrategie und der Handhabung der Einlagen auf Liegenschaften der verschiedensten Art und nicht ausschließlich auf Immobilien. Bei diesen Liegenschaften kann es sich unter anderem um die verschiedensten Baugrundstücke handeln. Durch die Einlagen der Anleger, die im Rahmen eines solchen Fonds geleistet werden, investiert die Fondsgesellschaft in die verschiedensten Grundstücke. Diese werden schließlich nach dem kauft weiter veräußert oder auch anderweitig angeboten. Durch den Verkauf der Liegenschaften werden Gewinne erwirtschaftet, die zum einen den Fondsgesellschaften und zum anderen den zahlreichen Anlegern zugutekommen. Bei diesen Erlösen handelt es sich um die Rendite, die schließlich im Rahmen der Liegenschaftsfonds den Anlegern versprochen werden. Hinsichtlich der rechtlichen Grundlagen handelt es sich bei den Liegenschaftsfonds um einen Beteiligungsform. Somit handelt es sich bei den Investmentgesellschaften um Kommanditgesellschaften. Demnach können sie unter anderem mit der Rechtsform einer GmbH versehen werden. Durch die Einlagen werden die Anleger als Kommanditist bezeichnet und sind somit nicht mehr nur Anleger. Allerdings muss mit einzelnen Einschränkungen bei den Rechten der Mitbestimmung gerechnet werden.
Die Liegenschaftsfonds wurden in den vergangenen Jahren in Hinblick auf ihre Konzeption immer wieder den verschiedensten Änderungen und Einschränkungen unterzogen. Unter anderem handelt es sich hierbei um die Einlagensumme. So setzen einzelne Gesellschaften bei diesen eine maximale Summe voraus. Sicherlich handelt es sich bei den Liegenschaftsfonds um eine Anlageform, die nicht mit allzu intensiven Schwankungen behaftet ist. Jedoch muss auch bei diesen mit deutlichen Risiken gerechnet werden. So kann im Voraus nur schwer abgeschätzt werden, inwieweit sich durch das die vorhandene Liegenschaft ein Gewinn erzielen lässt. In der Regel werden in einem Liegenschaftsfonds mehrere Liegenschaften in einer Art Portfolio angeboten. Zudem sind die meisten Angebote mit den en Laufzeiten verbunden. Durch die Liegenschaftsfonds können sich die verschiedensten Anleger Steuervorteile verschaffen, die vor allem im ersten Jahr geltend gemacht werden können.